全国 相場＋将来材料マップ

明石市の不動産相場と将来材料（28203）

兵庫県明石市の不動産相場と「これから効きそうな材料」を、公的データだけで整理したページです。中央㎡単価の推移、家賃相場、人口の社会増減、住宅着工、将来人口の見通し、最近の鉄道開業、用途地域の容積率を一画面で確認できます。いずれも出典と更新時点を明記し、特定の物件や売買を勧めるものではありません。

直近（2025年）の明石市の中央㎡単価は約 192,154 円/㎡（坪単価に換算すると 約63.5万円/坪）で、成約1,360件の中央値で、前年から低下しています。土地・中古マンションの売買を検討する際の目安になりますが、駅距離・築年・面積で実際の価格は大きく変わるため、個別の査定で確認してください。

賃貸の目安では、明石市の家賃相場（借家・専用住宅の1畳あたり月額）は 3,123 円（2023年時点、㎡あたり約 1,928 円）です。広さに直すと、25㎡（約15畳）で月額 約4.8万円、50㎡（約31畳）で 約9.6万円 という計算になります。住宅・土地統計調査にもとづく「実際に住んでいる世帯が払っている家賃」のため、新規募集の家賃はこれより高めに出やすい点にご注意ください。

人口の動きは需要の先行材料です。社会増減は 843 人（転入超過・前年から低下）、2020年を100とした2050年の将来人口指数は 88.9。人口が集まる地域は賃貸・売買の需要が底堅くなりやすい一方、将来人口の減少は中長期の出口戦略に影響します。

供給・インフラ面では、住宅着工は 2,388 戸（前年から上昇）、2000年以降に開業した現役駅が 1 駅、大きな建物を建てられる度合い（最高指定容積率）は 600%。新規開業駅の周辺や容積率の高いエリアは再開発・集合住宅の余地があり、街の将来像を読むヒントになります。

明石市の見立て

子育て支援策で全国的に注目され、近年は人口流入が話題となった街です。足元は転入超過、将来人口指数88.9と中核市では長期の維持力が比較的高めです。中央㎡単価は長期で約4割上昇。神戸・大阪への利便と施策が需要を後押ししてきたタイプです。

本サイトは公的データを機械的に集計した判断材料の並列表示です。投資助言ではなく、合成スコアによる断定的なランキングも行いません。各指標の出典・更新時点を確認のうえ、ご自身で判断してください。

明石市の県内での位置づけ

兵庫県内での明石市の位置づけです。相場（中央㎡単価）は県内41市区町村中7位で高い水準、家賃相場は県内29市区町村中5位で高い水準、転入超過数は県内41市区町村中3位で高い水準です。順位は各指標の最新値を県内で大きい順に並べたもので、優劣の判定ではありません。県中央値との差を見ると、その市区町村が県内でどのあたりにいるかの目安になります。

指標明石市県内順位兵庫県の中央値
中央㎡単価192,154 円/㎡7 / 41 位29,930 円/㎡
家賃相場（1畳あたり月額）3,123 円/畳5 / 29 位2,226 円/畳
社会増減（転入超過数）+843 人3 / 41 位-162 人
将来人口指数（2050年）88.92 / 41 位66.5
着工新設住宅戸数2,388 戸5 / 29 位264 戸

判断材料チェックリスト

中央㎡単価の年別推移

各年の成約データから算出した㎡単価の中央値。成約件数が少ない年は数件の取引で大きく動くため、件数と合わせて読んでください。
年中央㎡単価坪単価換算成約件数
2015年140,741 円/㎡約46.5万円/坪860件
2016年128,286 円/㎡約42.4万円/坪796件
2017年139,394 円/㎡約46.1万円/坪841件
2018年133,333 円/㎡約44.1万円/坪802件
2019年140,741 円/㎡約46.5万円/坪779件
2020年160,000 円/㎡約52.9万円/坪772件
2021年171,429 円/㎡約56.7万円/坪1,252件
2022年185,714 円/㎡約61.4万円/坪1,181件
2023年190,909 円/㎡約63.1万円/坪1,210件
2024年200,000 円/㎡約66.1万円/坪1,271件
2025年192,154 円/㎡約63.5万円/坪1,360件

面積帯別の価格目安（成約価格）

実際に売買が成立した総額（売出・希望価格ではありません）を面積帯別にまとめた、まんなかの値（中央値）と平均です。件数5件以上の帯のみ表示。同じ面積帯でも間取り・築年・立地で価格は上下します。

マンション（専有面積帯別・成約総額）

面積帯中央値平均件数時点
～40㎡270万円240万円9件2025年
40～60㎡930万円1,079万円59件2025年
60～80㎡1,400万円1,858万円438件2025年
80～100㎡2,250万円2,527万円82件2025年
100㎡～2,500万円2,960万円10件2025年

戸建て（延床面積帯別・成約総額）

面積帯中央値平均件数時点
～40㎡300万円450万円7件2019年
40～60㎡400万円1,051万円15件2025年
60～80㎡450万円658万円30件2025年
80～100㎡2,600万円2,372万円69件2025年
100㎡～3,600万円3,647万円102件2025年
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）

明石市の不動産に関するよくある質問

明石市の不動産価格の相場は？

直近（2025年）の中央㎡単価は約192,154円/㎡で、前年から低下しています。これは公的な取引データ（土地・中古マンション等）成約1,360件の中央値です。2015年から2025年にかけては約+37%で、長期では上昇基調でした。一般に㎡単価の継続的な上昇は需要の強さや再開発期待を映しやすい一方、金利・景気で反転することもあるため、足元の方向だけで先行きを断じないのが無難です。同じ市区町村内でも駅距離・築年・面積で価格差が大きい点にも注意してください。

明石市の坪単価の目安は？

中央㎡単価 約192,154円/㎡を坪単価に換算（1坪≒3.31㎡）すると、約63.5万円/坪が目安です（2025年時点）。実際に売買が成立した価格（成約ベース）の中央値のため、売出価格より低めに出やすい点と、駅距離・築年・面積による個別差が大きい点にご注意ください。

明石市の家賃相場は？

総務省 住宅・土地統計調査（2023年時点）によると、明石市の借家（専用住宅）の家賃は1畳あたり月額 約3,123円（㎡あたり約1,928円）です。広さに換算すると、25㎡（約15畳）で月額約4.8万円、50㎡（約31畳）で約9.6万円が機械的な目安になります。実際に住んでいる世帯が払っている家賃にもとづくため、長期入居の安い契約も含まれ、新規で募集される物件の家賃はこれより高めに出やすい点にご注意ください。

明石市は人口が増えている？減っている？

最新の社会増減（転入超過数）は843人で、転入が転出を上回っています（前年から低下）。住民基本台帳人口移動報告にもとづく実数で、足元の住む需要の先行材料です。一方、2020年を100とした2050年の将来人口指数は88.9で、短期の人口の動きと長期の人口見通しは必ずしも同じ方向とは限りません。短期の賃貸・売買需要は社会増減、長期の出口（再販・空室リスク）は将来人口、と時間軸で見る指標を分けると整理しやすくなります。

明石市の将来人口の見通しは？

社人研の推計では、2020年を100としたとき2050年の人口指数は88.9です。100を下回り、2020年比でおよそ-11%の水準まで人口が減ると見込まれています。人口は賃貸需要や再販時の買い手の母数に関わる長期材料ですが、市区町村内でも駅近・再開発地区とそれ以外で差が大きいため、全体の数字はあくまで目安として、関心のあるエリア単位で見ることをおすすめします。

明石市の今後を読むには、どの材料を見ればいい？

ひとつの数字で決めず、需要と供給の材料を組み合わせて読むのがコツです。需要面では短期は社会増減（最新843人）、長期は将来人口指数（88.9）が手がかりになります。供給・開発余地は住宅着工2,388戸、最高指定容積率600%、2000年以降の現役駅1駅から読み取れ、容積率が高く新駅があるエリアは集合住宅や再開発の余地が大きい傾向があります。いずれも将来を保証する指標ではないので、出典・更新時点を確認のうえ、参考材料としてご活用ください。

明石市の物件価格を正確に知るには？

本ページは公的データにもとづく相場感で、面積帯別の総額目安も掲載しています。ただし実際の売却・購入価格は物件の条件（駅距離・築年・方位・状態など）で大きく変わるため、複数社の無料一括査定で具体的な金額を確認するのが確実です。

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