全国 相場＋将来材料マップ

神戸市の不動産相場と将来材料（28100）

兵庫県神戸市の不動産相場と「これから効きそうな材料」を、公的データだけで整理したページです。中央㎡単価の推移、家賃相場、人口の社会増減、住宅着工、将来人口の見通し、最近の鉄道開業、用途地域の容積率を一画面で確認できます。いずれも出典と更新時点を明記し、特定の物件や売買を勧めるものではありません。

直近（2025年）の神戸市の中央㎡単価は約 283,333 円/㎡（坪単価に換算すると 約93.7万円/坪）で、前年から上昇しています。土地・中古マンションの売買を検討する際の目安になりますが、駅距離・築年・面積で実際の価格は大きく変わるため、個別の査定で確認してください。

賃貸の目安では、神戸市の家賃相場（借家・専用住宅の1畳あたり月額）は 3,332 円（2023年時点、㎡あたり約 2,057 円）です。広さに直すと、25㎡（約15畳）で月額 約5.1万円、50㎡（約31畳）で 約10.3万円 という計算になります。住宅・土地統計調査にもとづく「実際に住んでいる世帯が払っている家賃」のため、新規募集の家賃はこれより高めに出やすい点にご注意ください。

人口の動きは需要の先行材料です。社会増減は -405 人（転出超過・前年から上昇）、2020年を100とした2050年の将来人口指数は 80.9。人口が集まる地域は賃貸・売買の需要が底堅くなりやすい一方、将来人口の減少は中長期の出口戦略に影響します。

供給・インフラ面では、住宅着工は 7,401 戸（前年から低下）、2000年以降に開業した現役駅が 13 駅、大きな建物を建てられる度合い（最高指定容積率）は 900%。新規開業駅の周辺や容積率の高いエリアは再開発・集合住宅の余地があり、街の将来像を読むヒントになります。

神戸市の見立て

港町として発展した兵庫県の中枢で、海と山に挟まれた個性的な街並みを持ちます。2000年以降の現役駅が13と多く交通網は厚い一方、足元はわずかに転出超過、将来人口指数80.9と長期は減少含みです。中央㎡単価は長期で約4割上昇しており、交通利便の高いエリアと郊外で需要の濃淡が出やすいタイプです。

本サイトは公的データを機械的に集計した判断材料の並列表示です。投資助言ではなく、合成スコアによる断定的なランキングも行いません。各指標の出典・更新時点を確認のうえ、ご自身で判断してください。

判断材料チェックリスト

面積帯別の価格目安（成約価格）

実際に売買が成立した総額（売出・希望価格ではありません）を面積帯別にまとめた、まんなかの値（中央値）と平均です。件数5件以上の帯のみ表示。同じ面積帯でも間取り・築年・立地で価格は上下します。

マンション（専有面積帯別・成約総額）

面積帯中央値平均件数時点
～40㎡1,800万円1,634万円580件2025年
40～60㎡1,700万円1,910万円595件2025年
60～80㎡2,400万円2,662万円1,777件2025年
80～100㎡3,000万円3,435万円902件2025年
100㎡～3,300万円4,890万円237件2025年

戸建て（延床面積帯別・成約総額）

面積帯中央値平均件数時点
～40㎡330万円1,808万円13件2025年
40～60㎡500万円900万円63件2025年
60～80㎡715万円1,180万円104件2025年
80～100㎡2,550万円2,658万円198件2025年
100㎡～3,200万円3,555万円480件2025年
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001）

神戸市の不動産に関するよくある質問

神戸市の不動産価格の相場は？

直近（2025年）の中央㎡単価は約283,333円/㎡で、前年から上昇しています。これは公的な取引データ（土地・中古マンション等）の中央値です。2015年から2025年にかけては約+42%で、長期では上昇基調でした。一般に㎡単価の継続的な上昇は需要の強さや再開発期待を映しやすい一方、金利・景気で反転することもあるため、足元の方向だけで先行きを断じないのが無難です。同じ市区町村内でも駅距離・築年・面積で価格差が大きい点にも注意してください。

神戸市の坪単価の目安は？

中央㎡単価 約283,333円/㎡を坪単価に換算（1坪≒3.31㎡）すると、約93.7万円/坪が目安です（2025年時点）。実際に売買が成立した価格（成約ベース）の中央値のため、売出価格より低めに出やすい点と、駅距離・築年・面積による個別差が大きい点にご注意ください。

神戸市の家賃相場は？

総務省 住宅・土地統計調査（2023年時点）によると、神戸市の借家（専用住宅）の家賃は1畳あたり月額 約3,332円（㎡あたり約2,057円）です。広さに換算すると、25㎡（約15畳）で月額約5.1万円、50㎡（約31畳）で約10.3万円が機械的な目安になります。実際に住んでいる世帯が払っている家賃にもとづくため、長期入居の安い契約も含まれ、新規で募集される物件の家賃はこれより高めに出やすい点にご注意ください。

神戸市は人口が増えている？減っている？

最新の社会増減（転入超過数）は-405人で、転出が転入を上回っています（前年から上昇）。住民基本台帳人口移動報告にもとづく実数で、足元の住む需要の先行材料です。一方、2020年を100とした2050年の将来人口指数は80.9で、短期の人口の動きと長期の人口見通しは必ずしも同じ方向とは限りません。短期の賃貸・売買需要は社会増減、長期の出口（再販・空室リスク）は将来人口、と時間軸で見る指標を分けると整理しやすくなります。

神戸市の将来人口の見通しは？

社人研の推計では、2020年を100としたとき2050年の人口指数は80.9です。100を下回り、2020年比でおよそ-19%の水準まで人口が減ると見込まれています。人口は賃貸需要や再販時の買い手の母数に関わる長期材料ですが、市区町村内でも駅近・再開発地区とそれ以外で差が大きいため、全体の数字はあくまで目安として、関心のあるエリア単位で見ることをおすすめします。

神戸市の今後を読むには、どの材料を見ればいい？

ひとつの数字で決めず、需要と供給の材料を組み合わせて読むのがコツです。需要面では短期は社会増減（最新-405人）、長期は将来人口指数（80.9）が手がかりになります。供給・開発余地は住宅着工7,401戸、最高指定容積率900%、2000年以降の現役駅13駅から読み取れ、容積率が高く新駅があるエリアは集合住宅や再開発の余地が大きい傾向があります。いずれも将来を保証する指標ではないので、出典・更新時点を確認のうえ、参考材料としてご活用ください。

神戸市の物件価格を正確に知るには？

本ページは公的データにもとづく相場感で、面積帯別の総額目安も掲載しています。ただし実際の売却・購入価格は物件の条件（駅距離・築年・方位・状態など）で大きく変わるため、複数社の無料一括査定で具体的な金額を確認するのが確実です。

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